Hva skjer med boligmarkedet?

Tirsdag var det frokostmøte i regi av NBBL i Høyres hus. Temaet? – Boligmarkedet. På talerstolen var representanter fra SSB, SpareBank 1 Markets, OBOS og NBBL. De la frem sine tanker og prognoser om hvor markedet er på vei.

Thomas Von Brasch, forsker i SSB, snakket om betydningen av makroøkonomien for boligmarkedet. Og motsatt: – Hvilken betydning har boligmarkedet for den makroøkonomiske utviklingen? Tilstanden til den norske økonomien oppsummerte han slik:

• Vi var nær en konjunkturnøytral situasjon, før det falt drastisk i mars 2020, når samfunnet stengte ned.
• Pandemien har fungert som en bryter for norsk økonomi, avhengig av smittevernstiltakene.
• Vi er på vei tilbake til «normalen», det er veldig god vekst i norsk økonomi og vi er på vei inn i en høykonjunktur.
• Samtidig har vi rekordhøy inflasjon, og arbeidsledigheten er rekordlav, dette medfører at renten må settes opp for å bremse høykonjunkturen.
• KPI er nå på 5,7%, vi må tilbake til 80-tallet for å finne lignende tall.
• Energiprisene er med på å skyve KPI-en opp.
• SSB mener styringsrenten vil fortsette å øke med 0,5% til styringsrenten er på 2,5% neste år.

Harald Magnus Andreassen, sjefsøkonom i SpareBank 1 Markets, snakket om hvilke konsekvenser den makroøkonomiske utviklingen har for boligmarkedet. Det oppsummerte han slik:

• Global økonomi + oljeprisen = norsk økonomi.
• Sparebank 1 mener vi er på vei ut og ikke inn i en høykonjunktur.
• Veksten dempes av de høye energiprisene, og bankenes renteøkning.
• Valutamarkedet reagerer ikke på renteforskjeller, derfor spiller boligpris og inntekter en rolle for påvirkning av økonomien.
• Inflasjonen er et resultat av varemangel i mange marked, vareforbruket har vært høyere enn normalt.
• Arbeidsledigheten er på det laveste nivået siden 1980.
• Mangelen på arbeidskraft er rekordhøy.
• Om ikke noe blir gjort, blir lønnsveksten i Norge like høy som i 2007, da var den på over 6%
• Markedet forventer en boligrente på 5%, det mener vi at vi ikke tåler.
• Vi blir veldig påvirket av renten, fordi gjelden er så høy.
• Gjennom pandemien har norske boligpriser steget med rundt 16%, i sammenligning har den i USA og New Zealand økt med nesten 40%.

Arne Vinorum, adm.dir. i NBBL Fulltegningsforsikring, snakket om hvordan kostnadshopp påvirker entrepriser, nyboligpriser og boligbygging. Det oppsummerte han slik:

• Økte entreprisekostnader preger markedet.
• Usikkerhet rundt byggherrekalkyler, prosjekter blir lagt på is.
• Nyboligbygging fremover vil bli kraftig redusert.
• Det er større forskjell på nytt/brukt i favør nytt.
• Lavere volum av nye boliger, taler isolert sett for økte priser.
• Det lønner seg å bygge små leiligheter for enslige (30-40 BRAs), små leiligheter for unge par (45-50 BRAs) og gode leiligheter med 2 bad for voksne par (90-110 BRAs).
• 65-80 BRAs leiliheter er vanskligest å selge. 

Daniel Kjørberg Siraj, konsernsjef i OBOS, snakket om hvordan Norges største boligbygger opplever og tilpasser seg økt usikkerhet. Det oppsummerte han slik:

• Hele verdikjeden påvirkes, ikke bare byggekostnadene for pågående prosjekt.
• Flere prosjekter enn tidligere sprekker på grunn av prishopp i alle verdikjeder.
• Det er vanskeligere å beregne byggekostnader enn tidligere.
• Mange glemmer at vi i Norge har bustadoppføringslova, som gir enhver kunde rett til å avbestille.
• Det er ytterst få som benytter seg av den og «stikker».
• Samtidig er det en viktig risiko å beregne når du driver med boligutbygging.
• OBOS prøver fortsatt å holde i gang byggingen tross lavere marginer.
• Det er nå viktig å være mer selektiv når det kommer til prosjekter, i tillegg være tettere på prosjektene og til slutt, ha nok «cash».
• Deleie har blitt en joker for OBOS. Alle 2 romsleilighetene på Løren botaniske ble solgt med deleie.
• Det sier oss at folk er utrygge, men da kan de dele risikoen med OBOS.
• Deleie har blitt en nøkkel for å komme i gang med prosjekter.